El proyecto de Castillo SACIFIA para construir diez torres y 252 departamentos en avenida Perón y Bascary llegó a la evaluación municipal con 1.715 metros cuadrados menos de espacios verdes públicos y un déficit de 82 cocheras, según las observaciones del expediente reseñadas durante su tratamiento. Esos faltantes, junto con el cuestionamiento a un cerramiento continuo de más de 241 metros, quedaron entre los puntos que la empresa debía revisar tras recibir la factibilidad urbanística inicial.
El emprendimiento avanzó en septiembre con el respaldo del Ejecutivo que conduce Pablo Macchiarola, con el voto clave de desempate de Javier Jantus, presidente del Concejo Deliberante. La discusión se concentra en una decisión concreta: otorgar una evaluación inicial favorable a una propuesta que todavía no reunía todas las exigencias urbanísticas señaladas por las áreas intervinientes.
El primer incumplimiento observado corresponde a la superficie que debe cederse para espacios verdes públicos. Sobre una superficie útil de 133.454 metros cuadrados, el cálculo incorporado al expediente estableció una obligación de aproximadamente 16.014 metros cuadrados. La propuesta de Castillo contemplaba 14.299 metros cuadrados, con una diferencia de 1.715 metros cuadrados.
El Código de Ordenamiento Urbano, aprobado por la Ordenanza 2517, establece en sus artículos 59 y 60 una cesión del 12% de la superficie útil para loteos y conjuntos inmobiliarios de más de 100.000 metros cuadrados.
La diferencia representa alrededor del 10,7% de la cesión exigida en la evaluación: se trata de terrenos destinados al uso público, con una función distinta de los jardines y espacios recreativos privados del complejo.
El segundo incumplimiento señalado está en el estacionamiento para las viviendas. El cálculo técnico determinó que correspondían 434 módulos, mientras que el diseño presentó 400 cocheras en subsuelo. En ese rubro, faltaban 34 lugares.
El artículo 260 del Código exige, para viviendas colectivas, un lugar de estacionamiento cada 60 metros cuadrados de construcción. También dispone una cochera adicional de cortesía cada tres viviendas en los conjuntos alcanzados por esa obligación.
Para los 252 departamentos, la exigencia de cortesía asciende a 84 espacios. El proyecto contemplaba 36, por lo que el déficit era de 48 cocheras, equivalente al 57,1% de lo requerido en esa categoría.
La suma de ambos faltantes arroja 82 espacios de estacionamiento pendientes de incorporar: el expediente contabilizó una necesidad de 518 lugares y una propuesta de 436. El área municipal de Tránsito advirtió sobre el flujo vehicular que podría generar el desarrollo y la necesidad de cumplir con los estacionamientos reglamentarios.
La tercera observación se concentra en el cerramiento de 241,61 metros sobre Bascary, previsto para la manzana M02. El diseño combina un perímetro continuo, acceso controlado y circulación interna. Las comisiones señalaron que esa configuración podría funcionar como un conjunto cerrado y generar un frente ciego hacia la calle.
El artículo 40, inciso 2, exige que los conjuntos inmobiliarios abran lotes hacia las vías públicas para evitar frentes cerrados continuos. Su aplicación al sector observado depende del encuadre urbanístico del desarrollo. Además, el artículo 192 exige un 50% de transparencia en los cerramientos frontales residenciales comprendidos en esa disposición.
Por eso, la longitud del cerramiento, por sí sola, no demuestra una infracción. Es necesario determinar la categoría del emprendimiento y las características del cerco. Lo que surge de la información aportada es una observación expresa y una recomendación de modificar el diseño para evitar una barrera continua.
El abastecimiento de agua potable, el saneamiento cloacal y los desagües pluviales constituyen otro eje del debate. Concejales opositores cuestionaron que un desarrollo de esta escala avanzara sin que estuviera suficientemente acreditada la capacidad de los servicios para absorber la demanda.
En este punto, el artículo 43 contempla que las urbanizaciones de al menos 2.500 metros cuadrados tramiten las factibilidades de servicios, mitigación de inundaciones y aptitud ambiental después de obtener la factibilidad urbanística. Su presentación posterior, por sí misma, no acredita una violación del procedimiento.
El concejal oficialista Mauricio Argiró defendió el aval como una instancia preliminar y sostuvo que la empresa debía ajustar el proyecto al Código antes de obtener las autorizaciones siguientes. Desde la oposición, Álvaro Apud cuestionó que se hubiera emitido una factibilidad favorable con observaciones pendientes y reclamó una propuesta que cumpliera previamente con las exigencias.
